Los tribunales blindan el 'coliving' frente a los vecinos: prohibirlo exige unanimidad en los estatutos

Claves de la decisión judicial

La Audiencia Provincial de Madrid ha rechazado en dos sentencias distintas las pretensiones de una comunidad de propietarios, con menos de 15 viviendas, que aspiraba a prohibir la actividad de un 'coliving' en uno de los pisos. La resolución más reciente, conocida este mes de septiembre, desestima la petición de la comunidad de vecinos para impedir la actividad por considerarla “ilegal, molesta y peligrosa”. El tribunal concluye que no hay pruebas suficientes de que exista “un trasiego de inquilinos que perturben la vida del resto de vecinos”.

La primera sentencia, dictada en mayo, ya anuló una parte clave del acuerdo de la junta de propietarios de 2022 que pretendía prohibir tanto el 'coliving' como los pisos turísticos. La Audiencia entendió entonces que la prohibición de pisos turísticos no abarca a esta modalidad de alquiler por habitaciones y que, para limitarla, se exige una modificación unánime de los estatutos, que datan de los años setenta y solo prohíben explícitamente negocios como el hotel.

El 'coliving' como categoría jurídica distinta del alquiler turístico

El tribunal madrileño subraya que el 'coliving' es una categoría jurídica “distinta del alquiler turístico”. Esta diferenciación es esencial: mientras que los tribunales han avalado que una comunidad puede prohibir los pisos turísticos, el alquiler de habitaciones con vocación de permanencia no entra en esa categoría.

“El nudo gordiano a resolver consiste en determinar si el arrendamiento por habitaciones vulnera o no norma legal o estatutaria”, argumentan los jueces. Y su respuesta es negativa, ya que la prohibición de los estatutos de esta comunidad “no comprende el alquiler por habitaciones o coliving que se efectúa para satisfacer las necesidades como forma de compartir una vivienda con la permanencia que se ajusta a las actividades económicas y laborales actuales”.

La sentencia de septiembre incide en que la duración mínima del alquiler de las habitaciones es de un mes y que los inquilinos llegan a empadronarse, lo que “denota una estancia permanente en un determinado lugar”. Esta vocación de permanencia la aleja del hospedaje y la acerca al alquiler de vivienda habitual, aunque se realice por habitaciones.

Las molestias de un 'coliving' son las de una familia numerosa

La Audiencia Provincial de Madrid equipara las molestias que puede causar un 'coliving' a las que genera “una familia numerosa de seis o más miembros”. En este sentido, los jueces consideran que el uso del ascensor o la recepción de repartidores de comida y paquetería son “una actividad habitual y normal hoy en día”.

En el juicio comparecieron varios testigos, incluidos el presidente de la comunidad, vecinos y algunos inquilinos del 'coliving'. Según la sentencia, varios de ellos “reconocieron que con anterioridad se había celebrado alquiler por habitaciones a estudiantes” y que en ese momento eran “más ruidosos” que con el 'coliving'. Este testimonio fue clave para rebatir la argumentación de la comunidad sobre las molestias.

La decisión no impide, sin embargo, que la comunidad pueda prohibir esta actividad en el futuro. Eso sí, para lograrlo deberá modificar sus estatutos por unanimidad, un requisito que el tribunal considera ineludible para vetar una actividad que no es turística y que entra dentro de las formas de compartir vivienda adaptadas a las necesidades laborales actuales.

El 'coliving', un negocio al margen de la regulación del alquiler

El fallo se produce en un momento de fuerte debate sobre la vivienda en España. El 'coliving' se ha convertido en el nuevo nombre del sistema de alquiler temporal de habitaciones con zonas comunes compartidas, según portales especializados como Idealista. Este modelo ha surgido impulsado por “trabajadores cualificados que abrazan cada vez en mayor medida el teletrabajo y el estilo de vida del nómada digital”.

El sector opera con precios por encima del mercado, sin regulación específica y al margen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una circunstancia que, junto con el 'flex living', se abre camino en ciudades altamente tensionadas como Madrid o Barcelona. La ausencia de un marco normativo propio genera una laguna legal que los tribunales resuelven caso por caso, sin que el Tribunal Supremo se haya pronunciado aún sobre esta modalidad concreta.

La situación ha encendido las alarmas en algunos barrios. Una finca de Barcelona ha iniciado esta misma semana una huelga de alquiler precisamente para impedir que los propietarios conviertan las casas de seis familias en 'colivings'. El conflicto entre la legítima libertad de uso de la propiedad privada y el derecho a la vivienda de los inquilinos seguirá dando batallas judiciales mientras no exista una regulación específica que defina los límites de estas nuevas fórmulas de explotación inmobiliaria.