La escalada de tipos y el repunte del euríbor agravan la crisis de acceso a la vivienda en España
El encarecimiento del crédito hipotecario vuelve a poner en alerta al mercado de la vivienda en España y en las principales economías occidentales. El euríbor a 12 meses, referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, se ha instalado en el 3,245%, frente al 2,187% de octubre del año anterior, según un análisis publicado por eldiario.es. Este repunte, sumado a la escalada de los tipos de interés oficiales y a la presión de los bonos soberanos, amenaza con agravar un problema que ya es estructural: el acceso a una vivienda asequible para los hogares españoles. Mientras el Banco de España descarta un colapso hipotecario generalizado, los datos de Oxfam Intermón revelan que el 61% de los inquilinos no puede ahorrar y que uno de cada tres destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler.
El euríbor encarece la factura hipotecaria de los hogares
El análisis, firmado por Ignacio J. Domingo y publicado el 23 de octubre, detalla el impacto concreto de la subida del euríbor sobre los presupuestos familiares. Para una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de amortización de 20 años, un incremento de un punto porcentual en este indicador encarece la cuota mensual en unos 85 euros.
Este encarecimiento llega en un momento en que los precios de compraventa y alquiler ya absorben una proporción considerable de los ingresos de los hogares. La subida del euríbor traslada una presión adicional a los prestatarios sujetos a revisiones anuales, que ven cómo su factura mensual aumenta precisamente cuando su capacidad de ahorro ya está mermada.
El informe de Oxfam Intermón 'La vivienda, cimiento de desigualdades', citado en el análisis, aporta cifras que contextualizan la gravedad de la situación: el 85% de los arrendatarios dedica más del 30% de sus ingresos al pago de la renta, y uno de cada tres supera el 50%. Además, el 61% de los inquilinos reconoce que no consigue ahorrar debido al coste del alquiler, y el 58,5% de quienes no son propietarios considera improbable adquirir una vivienda en el futuro.
El BCE mantiene la presión y las subidas continúan
El análisis señala que el Banco Central Europeo (BCE) añade más presión al mercado. Tras elevar en septiembre el tipo de depósito al 2,5%, se muestra proclive a nuevos incrementos para contener una inflación que sus propios expertos sitúan en el 3% en 2026. El consenso del mercado habla de una o incluso dos subidas antes de que expire el año.
En la gestora A&G contemplan una subida de tipos en diciembre y otra en 2027, antes de que el BCE revierta su escalada para evitar otro frenazo económico. Este escenario de endurecimiento monetario se produce en un contexto de inflación persistente, alimentada por el voltaje geopolítico en Oriente Próximo y las carencias de gas y diésel en una Europa sometida a tensiones en las primas de riesgo, como la francesa.
La economista de BBVA Research Olga Gouveia destaca que España afronta este endurecimiento con menor endeudamiento privado y mayor proporción de hipotecas fijas que en crisis anteriores, pero advierte de que el crédito se está encareciendo rápidamente y que la ventaja podría erosionarse si la inflación persiste.
Madrid, entre las ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria
El Global Real Estate Bubble Index 2026, elaborado por UBS a finales de septiembre, sitúa a Madrid entre las cuatro ciudades con mayores subidas reales de precios residenciales del último año, junto a Seúl, Lisboa y Hong Kong, con incrementos que rondan el 10%. La capital española ocupa el noveno puesto entre las 23 ciudades examinadas, con un indicador de riesgo de burbuja de 0,86 puntos, una cota que roza el umbral que define el riesgo elevado, situado en un punto.
El estudio, que solo cita a Zúrich y Tokio dentro del peligro de estallido de burbuja, se refiere a Madrid como muestra de ciudad que se distancia cada vez más de la capacidad económica real de sus residentes. Matthias Holzhey, autor del informe, considera probable que los mayores costes de financiación limiten las subidas a corto plazo, pero alerta del aumento de los desequilibrios inmobiliarios.
El informe también destaca que el coste promedio de adquirir una propiedad de 60 metros cuadrados en las capitales de su top-ten supera con creces el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado. Mientras el Banco de España, en su informe trimestral de octubre, advierte de que el aumento de la carga financiera podría perjudicar especialmente a los agentes más endeudados y expuestos a tipos de interés variables, aunque matiza que el riesgo principal es una crisis de accesibilidad prolongada, con posibles focos de insolvencia, más que un colapso hipotecario generalizado.
La demanda residencial sostiene los precios, pero la oferta no llega
La fortaleza de la demanda residencial y la escasez estructural de oferta en España pueden sostener los precios incluso si empeoran las condiciones hipotecarias. La inmobiliaria Spanish Life Properties, que opera sobre todo en la Costa del Sol, señala que una demanda superior a la oferta disponible puede impedir que el encarecimiento del crédito se traduzca en viviendas más asequibles, aunque no descarta un aterrizaje con brusquedades.
Los datos de transacciones del INE, correspondientes a julio, muestran una disminución del 5,1% en las compraventas respecto al mismo mes de 2025, hasta certificar 61.417 operaciones, aunque aún aumentaron un 3,6% frente al mes anterior. Un dato que, según el análisis, no basta para proclamar un cambio de ciclo, especialmente porque los precios en Madrid y otras grandes ciudades todavía tienen margen para mantenerse altos.
El encarecimiento del crédito amenaza con prorrogar la situación de quienes no pueden comprar, que prolongan su tiempo de alquiler, mientras quienes ya destinan buena parte de su renta a la vivienda disponen de un margen cada vez menor para afrontar futuras perturbaciones económicas. El análisis concluye que los compradores empiezan a aplazar decisiones de adquisición, los promotores revisan capitales y estados contables, y los propietarios se resisten a vender, en un escenario que recuerda a los prolegómenos de la turbulencia crediticia de 2008.
Sigue leyendo
- viviendaConsumo ordena retirar 8.318 anuncios de pisos turísticos camuflados como alquileres de temporada
- viviendaUna jueza de Madrid frena un desahucio de vivienda pública por la "quiebra fáctica" del mercado y exige a la Comunidad que acredite la reubicación
- viviendaConstruir más vivienda no basta: la oferta no abarata si acaba en alquiler turístico o especulación
- viviendaLa ocupación cae un 16,9% y los expertos desmontan el bulo del 'ticket de pizza' de Feijóo
