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Ruido y calor de los 'pingüinos' del edificio colindante: qué dice la ley y cómo reclamar

El verano ha dejado en muchas ciudades un paisaje sonoro y térmico nuevo: las ventanas de los edificios de vecinos, y sobre todo de las viviendas de alquiler, se llenan de 'pingüinos', esos aparatos de aire acondicionado portátil que expulsan aire caliente y producen un zumbido constante. Cuando el edificio de al lado se convierte en una fuente de ruido y calor, la convivencia se tensa y surgen las dudas: ¿qué se puede hacer legalmente? Un consultorio de vivienda publicado por El País, en colaboración con Legálitas, ha respondido a esta cuestión con un recorrido por el Código Civil y las nuevas exigencias legales que entran en juego antes de llegar a los tribunales.

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Fotografía que ilustra la noticia: Ruido y calor de los 'pingüinos' del edificio colindante: qué dice la ley y cómo reclamar
(El País)

El marco legal: inmisiones y relaciones de vecindad

Cuando dos edificios son fincas independientes, las relaciones entre ellos no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, sino por las normas sobre contigüidad e inmisiones del Código Civil. Así lo explica el abogado de Legálitas Julián Araujo en una respuesta publicada en el consultorio de vivienda de El País el 22 de septiembre de 2026.

En concreto, el artículo 590 y la doctrina jurisprudencial sobre inmisiones obligan a no producir humos, ruidos, olores o cualquier otra perturbación que exceda de la tolerancia normal entre vecinos. A ello se añaden las ordenanzas municipales que regulan la contaminación acústica y térmica, es decir, los límites de decibelios y las condiciones de evacuación del aire caliente que los ayuntamientos pueden haber fijado.

La particularidad del caso que plantea el lector del consultorio es que el edificio de al lado pertenece a un único propietario que lo tiene alquilado a varios inquilinos. Eso convierte al dueño en un responsable directo: el propietario puede ser considerado responsable de las molestias causadas por sus arrendatarios, señala Araujo, siempre que no haya actuado con la diligencia debida.

El primer paso: pruebas y documentación

Antes de cualquier reclamación formal, conviene reunir pruebas objetivas. El abogado recomienda realizar mediciones de ruido y temperatura que acrediten el posible incumplimiento de la normativa. Estas mediciones pueden ser hechas por un técnico o, en algunos casos, por la propia policía municipal si se llama durante las horas de más conflicto.

También es útil recopilar la documentación que permita acreditar los daños sufridos: informes médicos o psicológicos si el ruido está afectando al descanso o a la salud, facturas de gastos ocasionados (por ejemplo, de un ventilador o de un aparato de aire que se haya tenido que comprar), o cualquier otro elemento que justifique una eventual reclamación por daños y perjuicios.

El siguiente paso, según el consultorio, es remitir al propietario del edificio colindante un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. En ese escrito se le debe requerir que cese la actividad molesta y que retire o reubique los aparatos en un plazo razonable, además de advertirle de la posibilidad de emprender acciones legales de cesación e indemnización de daños y perjuicios al amparo del artículo 1902 del Código Civil.

Novedad legal: la obligación de negociar antes de demandar

El consultorio incorpora una novedad relevante introducida por la Ley Orgánica 1/2025: antes de presentar una demanda civil, el demandante debe intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), es decir, una mediación, conciliación o negociación formal. En el ámbito vecinal, esto significa que no se puede ir directamente a juicio sin haber intentado previamente resolver el conflicto por la vía dialogada.

Por ello, Araujo recomienda incluir en el burofax la propuesta de participar en una negociación o mediación, de modo que quede constancia de que se ha cumplido ese requisito previo. Si el propietario no atiende el requerimiento ni acepta la vía negociada, entonces sí se puede interponer una demanda civil.

En la demanda se puede solicitar el cese de las molestias y una indemnización por daños materiales y morales. Los daños morales son especialmente relevantes cuando el ruido afecta al derecho al descanso o a la salud, un aspecto que los tribunales han venido reconociendo en los últimos años.

Implicaciones para el mercado del alquiler y la convivencia

El caso refleja una realidad creciente en las grandes ciudades: la falta de vivienda asequible lleva a muchos propietarios a dividir sus inmuebles en unidades más pequeñas, a menudo con sistemas de climatización portátiles que emiten ruido y calor hacia los patios interiores. En edificios antiguos sin conductos de ventilación adecuados, los 'pingüinos' se convierten en un foco de conflicto entre vecinos.

Desde la perspectiva del derecho a la vivienda, el problema apunta además a la calidad del parque edificado: si los inquilinos recurren a aparatos portátiles, es porque la vivienda no está adecuadamente refrigerada, y eso tiene un impacto directo en la salud y el descanso. La exigencia de que los propietarios mantengan los inmuebles en condiciones de climatización adecuadas puede convertirse en un elemento más en las reclamaciones por alquileres abusivos o por incumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

Mientras tanto, la vía legal ofrecida por el consultorio ofrece un camino concreto y gradual: primero, probar; después, requerir por escrito; y solo en último término, demandar. Un itinerario que tampoco descarta la mediación, un incentivo para que los propietarios actúen con diligencia en lugar de esperar a que el conflicto escale.