El Banco de España cifra en 1.327 euros la penalización de la contaminación en el precio de la vivienda en Madrid
El calor y la contaminación ya se dejan notar en el valor de las viviendas, aunque los compradores no lo perciban de forma directa en el precio final. Un informe del Banco de España calcula que, en Madrid, un aumento del 10% en las emisiones de dióxido de nitrógeno (NO2) reduce el precio de las casas en un 0,65%, unos 1.327 euros de media. Además, una investigación de la Universidad Complutense de Madrid cifra en un 0,08% la caída de los precios de venta por cada día adicional por encima de los 35 grados respecto al año anterior, y en un 0,15% en el caso de los alquileres.
La contaminación penaliza más en los barrios de renta alta
El documento del Banco de España, elaborado por la investigadora Marina Gómez-García, analiza el impacto de la contaminación en los precios de la vivienda en Madrid y da continuidad a dos informes previos que mostraban la misma causalidad en Teherán y en diversas zonas de Estados Unidos. Para ello, la investigadora elaboró un algoritmo a partir de los datos de 106.449 transacciones del Registro de la Propiedad entre 2014 y 2020, de las 20 estaciones de medición de contaminación de la ciudad, así como de datos meteorológicos y variables por barrios, aislando el estado de los pisos, el tamaño y otras características.
El estudio concluye que el impacto de la contaminación en los precios es mayor en los barrios con más renta, con más niños, con mayor nivel educativo y con menor población. En concreto, si en los barrios del 25% con menor renta un aumento del 10% en la contaminación reduce los precios un 0,47%, este efecto se duplica en los barrios de renta elevada, hasta el 0,91%. Algo similar ocurre con el nivel educativo: el impacto pasa de un 0,43% en los barrios con menor formación al 0,95% en los de mayor nivel formativo.
La proporción de población extranjera también introduce diferencias. En los barrios con menor porcentaje de población extranjera no comunitaria, la contaminación penaliza los precios con un 0,71%, mientras que allí donde hay más extracomunitarios el efecto se reduce al 0,37%.
La mejora del aire en Madrid ya se ha traducido en subidas de precios
El informe del Banco de España también pone en perspectiva la evolución reciente de la contaminación en la capital. Entre 2019 y 2023, la contaminación del aire cayó un 23,1% en Madrid, un descenso que, según el análisis, habría tenido un impacto del 1,5% en los precios en los últimos tres meses, del 2,3% si se amplía a los últimos seis y del 2,9% contando los últimos nueve meses.
Tomando un precio medio de vivienda en Madrid de 204.197 euros, la caída de la contaminación habría supuesto subidas de 3.062 euros, 4.697 euros y 5.922 euros, respectivamente. A la inversa, a mayor contaminación, menores precios, con un mayor impacto cuanto más sostenida en el tiempo es la exposición a las partículas.
Además de en los precios, el aumento de la contaminación también reduce el número de compraventas, lo que demuestra que la polución del aire puede espantar a los potenciales compradores. El estudio es el primero en analizar de manera científica y cuantitativa el impacto de la contaminación en los precios de la vivienda de Madrid.
El calor extremo modera los precios de venta y de alquiler
La relación entre el clima y el mercado inmobiliario no se limita a la contaminación. Una investigación realizada por Adrián Fernández Pérez, profesor del University College de Dublín; Marta Gómez Puig, catedrática de la Universitat de Barcelona, y Simón Sosvilla Rivero, catedrático de la Universidad Complutense de Madrid, mostró que las temperaturas elevadas inciden directamente en los precios de compra y de alquiler de una vivienda.
Según ese trabajo, cada día extra con respecto al año anterior por encima de los 35 grados centígrados conlleva una moderación del 0,08% en los precios de venta y del 0,15% en los alquileres. El estudio analizó los precios de la vivienda de 47 provincias entre 2009 y 2024 y concluyó que las subidas de temperatura por encima de los 35 grados han afectado a la baja a los precios. Eso no implica que los precios hayan bajado en esas zonas, sino que hubieran subido más de no haber sido por este fenómeno climático.
La investigación recuerda que las temperaturas por encima de los 35 grados ponen en riesgo la salud al causar tensión cardiovascular, inflamación, problemas respiratorios y deterioro cognitivo, así como al estado de ánimo y al desempeño laboral. Los efectos sobre la salud de la contaminación también están documentados: se asocia a hasta 22.000 muertes al año en España según un informe de Lancet de 2025 y a hasta 2.200 en el área metropolitana de Madrid, según un estudio de ISGlobal.
Una demanda cada vez más sensible al clima
La demanda de vivienda ya está incorporando estos criterios en la toma de decisiones. Un informe de Fotocasa Research del pasado mes de junio mostró, a partir de una encuesta a ciudadanos, que el 36% de las personas que buscan vivienda priorizan que esté lejos de las altas temperaturas. El 18% de los que se encuentran en búsqueda o ya han cambiado de vivienda lo hacen o lo han hecho como consecuencia directa de los episodios climáticos extremos, una tendencia más acusada entre los más jóvenes.
Casos concretos como el eje verde de Consell de Cent en Barcelona, donde desde que se cerró al tráfico los precios de los alquileres de pisos y locales comerciales se han disparado, ya apuntaban a una correlación entre la calidad del espacio público y el valor de la vivienda, aunque en ese caso la amplitud del espacio y la bajada del ruido también tuvieron un papel crucial.
La huida hacia lugares más frescos no es solo un fenómeno vacacional: la sensación de bienestar asociada a barrios menos contaminados o calurosos tiene su reflejo científico en las cifras de precios de la vivienda, y promete ser un factor cada vez más relevante en un mercado donde los episodios extremos van en aumento.
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