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Heredé una vivienda al 50% con mi hermano y no quiere irse: qué dice la ley sobre echarle y vender

La herencia de una vivienda puede convertirse en un conflicto cuando uno de los herederos la ocupa en exclusiva y se niega a abandonarla o a venderla. Así lo plantea una lectora: su hermano, con el que comparte al 50% un piso en Madrid, sigue viviendo en él sin pagar renta y bloquea cualquier operación. La pregunta es recurrente entre los copropietarios: ¿se puede echar al familiar que usa la casa en exclusiva u obligarle a vender?

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Fotografía que ilustra la noticia: Heredé una vivienda al 50% con mi hermano y no quiere irse: qué dice la ley sobre echarle y vender
(El País)

Dos hermanos, dos posturas: la ocupación de un bien hereditario

El punto de partida es sencillo: todos los coherederos tienen derecho a poseer los bienes de la herencia. Por tanto, cuando uno de ellos ocupa un inmueble en exclusiva, sin abonar cantidad alguna por su uso, esa posesión resulta incompatible con los derechos del resto mientras la comunidad hereditaria no se haya dividido. Son los propios tribunales los que vienen rechazando que un solo copropietario se beneficie de un bien común en perjuicio de los demás.

En el caso expuesto, la situación se ha prolongado durante años. La lectora explica que heredó junto a su hermano un piso en Madrid valorado en unos 250.000 euros, que él ocupa. Hasta hace poco, además, carecía de ingresos, pero ya ha empezado a cobrar la jubilación. A pesar de que su situación de vulnerabilidad ha cambiado, el hermano sigue negándose a negociar una venta o a salir del inmueble. La pregunta es si existe una vía para desalojarlo o para forzar la enajenación.

Desahucio por precario entre copropietarios: qué dice la jurisprudencia

La acción tradicional para recuperar una vivienda ocupada es el desahucio por precario. Sin embargo, cuando quien ocupa es un copropietario, la jurisprudencia no es unánime. El abogado Celestino Fernández, de Legálitas, expone en un consultorio que existen dos posiciones entre las Audiencias Provinciales.

Por un lado, algunas Audiencias consideran que el desahucio por precario es posible aunque solo existan dos copropietarios al 50%. Por otro, hay una corriente mayoritaria que entiende que el copropietario que usa el inmueble dispone de un título que legitima su posesión, de modo que no puede ser considerado un precarista. En estos casos, el otro comunero no puede ejercitar una acción de desahucio al no contar con la mayoría necesaria, y el conflicto debería resolverse mediante un procedimiento declarativo ordinario. Es decir, la vía de desalojo depende de la interpretación de cada Audiencia Provincial.

La herencia no repartida y la necesidad de aceptar y dividir

La solución que se apunta pasa por la división de la cosa común. Si los hermanos han aceptado la herencia y ambos son copropietarios, existe la posibilidad de instar la división del inmueble. Si no es materialmente posible dividir la vivienda en dos mitades independientes, se puede solicitar la venta en pública subasta o la venta a un tercero. El Código Civil, en su artículo 394, reconoce que cada partícipe puede usar la cosa común siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás copartícipes utilizarla según su derecho.

Lo que el código no recoge de forma expresa es qué ocurre cuando uno de los copropietarios impide la venta. La jurisprudencia sí ha reiterado que el ejercicio de acciones contra el comunero que disfruta en exclusiva debe ser acordado por la mayoría de los copropietarios, que represente la mayor parte de las cuotas. En un caso de dos titulares al 50%, esto se reinterpreta: no existe una mayoría clara, y por eso parte de los tribunales exigen acudir a un procedimiento más lento, el declarativo, en el que se decida quién tiene derecho a poseer y en qué condiciones.

Indemnización por uso exclusivo: el requisito de oponerse expresamente

Además de la posibilidad de forzar la venta, la ley contempla la reclamación de una compensación económica por el uso exclusivo del inmueble. La jurisprudencia admite que el copropietario privado de su uso pueda reclamar una cantidad al que lo disfruta, pero exige un requisito imprescindible: haber manifestado expresamente su oposición a ese uso. Es decir, si no se ha protestado antes, se entiende que existe un consentimiento tácito y no procede indemnización.

En cuanto al importe, suele tomarse como referencia la renta que el inmueble habría obtenido en el mercado de alquiler. Para cobrarla, es necesario acreditar ese importe, normalmente mediante un informe pericial que valore la vivienda. Esta vía es independiente de la acción de división, por lo que pueden acumularse ambas peticiones. La lectora, por tanto, podría solicitar la venta forzosa de la vivienda y, además, pedir en el mismo procedimiento una indemnización por los años en que su hermano ha disfrutado del piso sin pagar renta, siempre que pueda demostrar su oposición expresa.