La mentira de la inmobiliaria sobre las humedades no exime al vendedor: estos son los plazos y pasos para reclamar

Qué se considera vicio oculto y cómo se reclama

El abogado Juan Barreiro, de Legálitas, explica en el consultorio que un defecto oculto es un problema relevante que no era visible en el momento de la compraventa, que ya existía con anterioridad a la transmisión y que afecta al uso normal, la habitabilidad o el valor del inmueble. No basta con que el comprador descubra una circunstancia que no le satisfaga; el defecto debe tener la suficiente entidad y no haber podido detectarse mediante una revisión ordinaria.

Los vicios ocultos se regulan en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil y resultan de aplicación en compraventas entre particulares o de viviendas de segunda mano. El plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega del inmueble y la reclamación debe dirigirse contra el vendedor. Se trata de un plazo de caducidad, por lo que una reclamación extrajudicial, como el envío de un burofax, no interrumpe ni suspende dicho plazo.

En el caso planteado, el lector compró el piso y vio una humedad en el techo de una habitación. La agente de la inmobiliaria le dijo que era de la fachada y que ya estaban esperando a los técnicos para arreglarla. Era mentira: la comunidad no sabía nada. Ahora, el perito ha confirmado que la humedad es de la fachada y que hay que arreglarla. La comunidad está poniendo problemas porque solo le afecta a él y el coste es alto.

Reclamar al vendedor, no a la inmobiliaria

Barreiro señala que las manchas que aparecen tras las primeras lluvias, las filtraciones en terrazas, cubiertas o patios, o las humedades ocultas tras muebles, pintura o revestimientos pueden tener la consideración de vicios ocultos y, por tanto, ser reclamables al vendedor dentro del plazo indicado. Para ello, resulta aconsejable contar con un informe pericial elaborado por un arquitecto o ingeniero especializado que determine el origen, la antigüedad y el alcance del defecto, así como una valoración económica que permita cuantificar los daños reclamados.

También podría plantearse una reclamación frente a la inmobiliaria por una eventual mala praxis, siempre que sea posible acreditar que facilitó información o publicidad engañosa. Sin embargo, esta vía no suele ser la más habitual debido a las dificultades probatorias que normalmente presenta, especialmente cuando la información se proporcionó de forma verbal. En estos casos, suele resultar más adecuado dirigir la reclamación por vicios ocultos contra el anterior propietario o vendedor.

La comunidad está obligada a reparar la fachada

El segundo interrogante del lector es si puede obligar a la comunidad a asumir una derrama para reparar el problema. La respuesta es afirmativa. La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 10.1.a) que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Dado que la fachada es un elemento común y es el origen de las filtraciones, la comunidad está obligada a repararla. El coste debe ser asumido por los propietarios integrantes de la comunidad o agrupación de comunidades. La junta únicamente deberá pronunciarse sobre la distribución de la derrama correspondiente y sobre las condiciones de su abono, de conformidad con lo previsto en el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Eso significa que el comprador no tendría que asumir en solitario el coste de la reparación, aunque el defecto se manifieste solo en su vivienda. La distribución entre los vecinos dependerá de lo que acuerde la junta, pero la obligación de mantener la fachada en condiciones es colectiva.

Claves prácticas para quienes compraron con defectos ocultos

La respuesta del consultorio deja varias claves prácticas para cualquier comprador que se enfrente a una situación similar. La primera es documentar todo: el informe pericial es la pieza central de la reclamación, tanto para determinar el origen del problema como para cuantificar la indemnización. La segunda es no demorarse: el plazo de seis meses caduca y no se paraliza por intentos extrajudiciales de arreglo, como burofax o llamadas.

La tercera es saber contra quién dirigirse. La reclamación principal es contra el vendedor, no contra la inmobiliaria, aunque la agencia haya dado información falsa. La vía contra la inmobiliaria por mala praxis existe, pero exige acreditar la publicidad o información engañosa, algo complicado cuando se dio de palabra.

La cuarta es no confundir los planos: los vicios ocultos de la vivienda se reclaman al vendedor, mientras que la reparación de elementos comunes como la fachada corresponde a la comunidad, que debe asumir el coste entre todos los propietarios. La negativa de la comunidad a pagar no tiene base legal cuando la obra es necesaria para la conservación del inmueble.

El consultorio recuerda que estas respuestas son orientativas y que cada caso concreto requiere de asesoramiento legal, pero deja claro que el comprador no está desprotegido frente a la mentira de la inmobiliaria ni frente a la pasividad de la comunidad.