Anuncios que omiten impuestos y honorarios de agencia: ¿qué puede reclamar el comprador?
Cada vez más portales inmobiliarios muestran anuncios con la coletilla de que el precio no incluye impuestos ni honorarios de agencia. Un lector pregunta si puede denunciarlo y qué fórmula sería justa. La respuesta, según la normativa civil y de consumo, no es única y depende de quién contrate y de cómo se redacte el contrato.
¿Es legal que el precio no incluya impuestos ni honorarios de agencia?
La distribución de los gastos de compraventa se regula en el artículo 1455 del Código Civil, que establece que el otorgamiento de la escritura corresponde al vendedor, mientras que la primera copia y los gastos posteriores a la venta corresponden al comprador, salvo pacto en contrario. Esto significa que las partes pueden acordar una distribución distinta, siempre que no se impongan condiciones abusivas.
En cuanto a los honorarios de agencia, deben ser asumidos por quien contrate sus servicios. Así, si el vendedor firma un contrato de exclusiva con una agencia, será él quien pague la comisión, salvo que se pacte expresamente otra cosa. Sin embargo, en la práctica, muchos compradores se encuentran con que deben asumir esos costes para poder cerrar la operación, algo que puede ser contrario a la ley si no se ha negociado individualmente.
Gastos de compraventa: quién paga cada cosa
En cuanto a los tributos, comprador y vendedor pueden pactar su reparto, aunque, en caso de impago, la Administración los exigirá al sujeto pasivo correspondiente. Así, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales corresponde al comprador, la plusvalía al vendedor y el IBI a quien ostente la propiedad a 1 de enero, si bien es habitual que las partes acuerden prorratear su importe en función de la fecha de adquisición.
La ley también establece que la agencia no puede condicionar la compraventa a la contratación de servicios adicionales, como la obtención de financiación o la realización de trámites posteriores a la firma de la escritura. Solo puede cobrar por servicios efectivamente prestados y libremente contratados. Si el comprador se ha visto obligado a reconocer servicios inexistentes, puede denunciarlo ante las autoridades de consumo.
¿Qué puede hacer el comprador ante un anuncio engañoso?
Un anuncio que indique que el precio no incluye impuestos, gastos de notaría, registro ni honorarios de agencia, cuando además estos últimos se imponen al comprador, podría ser objeto de denuncia ante las autoridades de consumo si el vendedor es un profesional, por imponer al consumidor condiciones abusivas que no han sido negociadas individualmente. Si el vendedor es un particular, no cabría presentar una reclamación ante dichas autoridades por este motivo.
Una fórmula de doble corretaje equilibrada es aquella en la que cada interviniente abona únicamente los servicios que recibe. En el caso del comprador, estos pueden incluir la gestión de la financiación, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la tramitación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el cambio de titularidad de los suministros, entre otros.
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