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España tiene 7,7 millones de viviendas no principales que triplican el déficit residencial

España cuenta con 7,7 millones de viviendas no principales, un 28,6% del total, según un informe del Ministerio de Vivienda. La cifra supera en diez veces el déficit de 750.000 unidades que estima el Banco de España, aunque los expertos matizan que la distribución territorial condiciona su capacidad para aliviar la presión.

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Fotografía que ilustra la noticia: España tiene 7,7 millones de viviendas no principales que triplican el déficit residencial
(elDiario.es)

Un parque de viviendas que duplica la necesidad estructural

El Ministerio de Vivienda ha publicado un informe con datos de 2025 que cifra en 7,7 millones las viviendas no principales en España, frente a 27 millones de viviendas principales. Es decir, casi tres de cada diez inmuebles no se destinan a residencia habitual. Esta cifra contrasta con el déficit de 750.000 viviendas que el Banco de España estimó por el desajuste entre creación de hogares y construcción.

La relación entre viviendas y hogares también refleja el desequilibrio. En 2024 había 1,33 viviendas por hogar, frente a las 1,53 de 2001, el punto álgido, o las 1,43 de 2007, justo antes del estallido de la burbuja. El ratio no ha dejado de caer desde 2012, cuando se situaba en 1,39, lo que evidencia que se crean más hogares que viviendas nuevas.

El informe del Ministerio de Vivienda, adelantado por elDiario.es, subraya que el estallido de la burbuja no provocó una gran caída de las viviendas no principales, pese a la venta de segundas residencias, porque la compra por no residentes se disparó al calor de la golden visa de 2013 y la mayor movilidad de inversores tras 2020.

Castilla y León y Madrid, los extremos del mapa

La distribución territorial de las viviendas no principales es muy desigual. Castilla y León lidera la clasificación con un 42,59% de viviendas no principales, mientras que Madrid presenta la mayor proporción de viviendas principales, con un 87,50%. Las zonas turísticas se acercan a la media estatal, mientras que los territorios despoblados concentran los porcentajes más altos.

De las 7,7 millones de viviendas no principales, el Ministerio estima que 2,9 millones son segundas residencias, 3,8 millones son viviendas vacías y unos 380.000 pisos turísticos, concentrados en ciudades turísticas y localidades costeras y de montaña, donde pueden tensionar el mercado.

La comparación europea sitúa a España entre los países con mayor porcentaje de viviendas no principales, según datos de Eurostat de 2021, solo superada por Croacia (40%), Bulgaria (39%), Grecia (35%) y Portugal (31%). En Francia el porcentaje es del 18%, en Alemania del 8% y en Países Bajos del 4%.

Las dudas sobre el cálculo de viviendas vacías

El economista experto en vivienda de la consultora KSNET, Pablo Tucat, advierte de que el cálculo de viviendas vacías es controvertido porque se realizó durante la pandemia, cuando muchas personas habían abandonado su hogar principal y se utilizó el consumo energético como baremo. Para la estimación, el Ministerio emplea también los empadronamientos, las declaraciones de la renta, la falta de contratos de suministros y los picos energéticos esporádicos.

Tucat señala que ese cálculo sobreestimó las viviendas vacías en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, por lo que considera importante "conocer dónde se ubican estas viviendas vacías". "Si la mayor parte está en núcleos urbanos con alta demanda, la prioridad debe ser alta. Pero en urbanizaciones más alejadas o la España vaciada, la necesidad de movilizar vivienda es menos imperiosa", afirma.

Ante la lentitud administrativa y las dificultades para encontrar mano de obra en la construcción, el Plan Estatal de Vivienda prevé destinar parte de sus 9.000 millones a incentivar la rehabilitación y la puesta en el mercado de alquiler asequible. También el programa Casa 47 contempla la compra de vivienda usada como medida complementaria. Algunos municipios ya aplican recargas en el IBI a viviendas vacías para incentivar su uso.