Madrid y Barcelona concentran una de cada tres viviendas en alquiler, según un estudio europeo

Un parque reducido y con poca rotación

El informe, que utiliza datos del Censo de 2021, constata que el peso del alquiler ha crecido en las últimas décadas: pasó del 11,3% en 2001 al 13,5% en 2011 y al 16,1% en 2021. Sin embargo, ese porcentaje no se traduce en una oferta real para quienes buscan un nuevo contrato. La inmensa mayoría de las viviendas arrendadas ya tiene inquilino: las operaciones recientes apenas representan el 15,5% del parque alquilado, es decir, el 1,8% de todas las viviendas principales de España.

Dicho de otra forma, de cada 100 viviendas utilizadas como residencia habitual, menos de dos habrían entrado recientemente en el mercado del alquiler. Si se amplía el periodo a cinco años, la proporción acumulada se situaría en torno al 6%. Esta combinación limita la capacidad del alquiler para absorber aumentos rápidos de la demanda, como los provocados por la emancipación, la movilidad laboral o la llegada de inmigrantes.

El propio informe advierte de que el reducido tamaño del mercado "le ha hecho perder la capacidad de resolver cambios repentinos en la sociedad que implican mayores y rápidas necesidades de vivienda", como en el caso de la inmigración, por lo que su papel como "colchón" de la oferta residencial "se ha reducido en los últimos años".

La distancia con el resto de provincias

La concentración en Madrid y Barcelona es abrumadora. Madrid concentra el 17,6% de todas las viviendas principales en alquiler y Barcelona otro 17,5%, lo que suma un 35,1%. Muy por detrás quedan Valencia, con el 4,8%, y Alicante, con el 3,8%. Es decir, las dos grandes provincias reúnen más de cuatro veces el parque de alquiler que suman Valencia y Alicante.

El informe subraya que esta concentración no responde únicamente al tamaño de ambas provincias. El alquiler tiene un peso especialmente elevado dentro de sus propios mercados residenciales: en Barcelona, más del 20% de las viviendas principales está arrendado, mientras que en Madrid la proporción se sitúa entre el 15% y el 20%. Solo Ceuta y Melilla superan también la barrera del 20%, y Baleares y las dos provincias canarias se encuentran en el mismo intervalo que Madrid.

Si España contaba en 2021 con cerca de tres millones de viviendas principales alquiladas, Madrid y Barcelona concentraban algo más de un millón. El resto se repartía entre medio centenar de mercados provinciales con tamaños y necesidades muy diferentes.

Presión en otros territorios y papel de la inmigración

El predominio de Madrid y Barcelona no significa que las tensiones se limiten a ambas provincias. El informe compara el número de altas residenciales registradas cada año con el volumen de viviendas alquiladas y detecta que, en 2021, 14 de las 52 provincias analizadas recibieron más nuevos residentes que viviendas tenían destinadas al alquiler. La proporción era especialmente elevada en Toledo, con 1,54 llegadas por cada vivienda arrendada, y también superaba la unidad en Málaga, Teruel, Ávila, Cuenca, Navarra, Almería y Alicante.

El alquiler está especialmente ligado a los cambios de residencia. Los autores encuentran una relación clara entre el número de personas que llegan desde otras provincias o desde el extranjero y el volumen de viviendas arrendadas disponible en cada territorio. Su función es alojar a hogares que necesitan una solución inmediata, ya sea por un traslado laboral, por estudios, por la formación de una nueva familia o como paso previo a la compra de una vivienda.

En 2021, el 20,4% de los residentes en viviendas de alquiler era extranjero, una proporción que el informe considera todavía más significativa porque el Censo no recogía el fuerte incremento de las llegadas producido en los años posteriores. Los autores sostienen que ese aumento demográfico ha podido intensificar la presión sobre un parque que ya tenía una capacidad reducida para recibir nuevos hogares.

Viviendas más pequeñas y en edificios más densos

El parque de alquiler presenta diferencias claras frente al de propiedad. El 78,6% de las viviendas arrendadas se encuentra en bloques de edificios, frente al 68,3% de las ocupadas por sus propietarios. El alquiler está, por tanto, más concentrado en las áreas urbanas y en inmuebles con una mayor densidad residencial.

Las casas alquiladas son, además, más pequeñas: su superficie media ronda los 75 metros cuadrados, frente a los 89,6 metros cuadrados de las viviendas en propiedad. Madrid y Barcelona se encuentran entre las provincias con los pisos arrendados de menor tamaño y con una utilización más intensa de este tipo de inmuebles, una circunstancia que el estudio vincula con la escasez de oferta y con la fuerte competencia entre los hogares.

También existe una mayor presencia de viviendas antiguas, especialmente de las construidas antes de 1971, y una mayor probabilidad de que se encuentren en edificios sin ascensor. Pese a estas diferencias, el informe no identifica barrios exclusivamente destinados al alquiler: las viviendas arrendadas se distribuyen, en general, en los mismos edificios y entornos urbanos que las ocupadas por sus propietarios.

La escasez puede desembocar, sin embargo, en una utilización más intensiva de los inmuebles. El estudio menciona la aparición de viviendas "sobrealquiladas", en las que el alquiler por habitaciones o la presencia de más ocupantes permite elevar la rentabilidad por metro cuadrado, pero genera espacios residenciales de baja calidad. Los autores matizan que no han podido confirmar estadísticamente la extensión de este fenómeno, aunque señalan que está documentado en otras investigaciones.