Filtraciones en el garaje: la comunidad debe pagar la reparación del tejado salvo que los estatutos digan lo contrario

La regla general: reparto según cuota de participación

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”. Es decir, la norma general es que los gastos de conservación del edificio se reparten entre todos los vecinos según su porcentaje.

Este es el punto de partida que recuerda el abogado de Legálitas en el consultorio de EL PAÍS. Salvo que exista una previsión expresa en los estatutos que fije un reparto distinto para este tipo de obra, la reparación de la tela asfáltica del techo del garaje debería abonarse entre todos los propietarios. La razón es que se trata de un elemento estructural del inmueble: su deterioro afecta al conjunto del edificio, no solo a quienes tienen plaza.

Lo que pueden y no pueden hacer los estatutos

La ley permite que los estatutos establezcan repartos de gastos diferentes para determinadas situaciones, siempre que respondan a una causa lógica. El ejemplo habitual que pone el abogado es el de los locales comerciales en planta baja, que a menudo quedan exentos de pagar la limpieza e iluminación del portal porque no lo usan.

Pero esa posibilidad tiene límites. Cuando los estatutos fijan expresamente un reparto especial, la junta de propietarios no puede tomar acuerdos que lo contradigan. Además, modificar las cuotas de participación en los gastos comunes que recoge el título constitutivo requiere, con carácter general, la unanimidad de todos los propietarios, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

En este caso, la clave está en leer con precisión los estatutos. Si dicen que las reparaciones del techo del garaje corresponden solo a quienes tienen plaza, la obra la pagan ellos. Si simplemente hablan de que los gastos ordinarios de uso y mantenimiento del garaje van para esos propietarios, entonces la reparación extraordinaria de la cubierta debe repartirse entre toda la comunidad.

El matiz es importante, porque refleja la misma lógica que se aplica a los locales: estar exento de gastos ordinarios no significa estar libre de las obras de conservación del edificio.

Qué hacer ante el conflicto y cómo interpretar los estatutos

La duda surgió en la última junta de la comunidad: mientras unos vecinos defendían el reparto según los estatutos, otros citaban la ley para pedir que pagaran todos. La solución pasa por revisar el texto de los estatutos y determinar si la previsión sobre el garaje se limita a los gastos ordinarios o si incluye expresamente las reparaciones extraordinarias.

Si no hay una cláusula clara que asigne a los plazas de garaje la reparación de la cubierta, la comunidad entera deberá asumir el coste según su cuota de participación. Y cualquier cambio en el criterio de reparto exigiría la unanimidad, lo que dificulta un pacto en caso de desacuerdo.

Para quienes se encuentren en esta situación, lo recomendable es consultar los estatutos y, ante la duda, buscar asesoramiento legal, como el que ofrecen los servicios de consultoría jurídica en materia de vivienda. El caso, sin embargo, deja una lección para las comunidades y quienes compran una plaza de garaje: conviene saber qué dice exactamente el título constitutivo y los estatutos antes de asumir (o reclamar) responsabilidades.