El plan antiinundaciones del Gobierno bloquea nuevos usos residenciales en zonas de alto riesgo y desafía a las promotoras

El salto regulatorio: zonas de flujo preferente y suelo rural

El proyecto modifica, entre otras normas, el Reglamento del Dominio Público Hidráulico y el Real Decreto de evaluación y gestión de riesgos de inundación. En las zonas consideradas de mayor peligro, las de flujo preferente –donde se concentra el agua durante una avenida con una probabilidad anual del 1%, equivalente al periodo de retorno de 100 años–, el nuevo reglamento establece que el suelo rural deberá "mantener dicha situación", salvo que el desarrollo se destine a la propia protección contra inundaciones.

En la práctica, el Estado impide la transformación urbanística futura de esos terrenos, independientemente de que la Administración autonómica o municipal pudiera contemplar su desarrollo. La restricción alcanza también a la ciudad ya construida: en los terrenos que a finales de 2016 tuvieran la consideración de suelo urbanizado y se encuentren en zona de flujo preferente podrán realizarse determinadas nuevas edificaciones, ampliaciones, rehabilitaciones o cambios de uso, pero el proyecto introduce una prohibición expresa: no podrán ser "nuevos usos residenciales". También quedan vetados los garajes subterráneos, los sótanos y cualquier edificación bajo rasante.

El Ministerio para la Transición Ecológica justifica el cambio por el aumento de los fenómenos meteorológicos extremos, como la DANA que azotó Valencia en 2024, y por la ocupación de las últimas décadas en áreas expuestas al agua. El propio proyecto calcula que existen cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos dentro de zonas de flujo preferente, entre ellas más de 3.600 hectáreas de uso residencial. Entre 2005 y 2014, además, la superficie residencial construida en estas áreas aumentó un 8%.

Restricciones generalizadas y equipamientos sensibles

Las limitaciones no terminan en las zonas de flujo preferente. En el resto de los terrenos considerados inundables, definidos tomando como referencia la avenida con una probabilidad anual del 0,2% (periodo de retorno de 500 años), tampoco se permitirán nuevas viviendas sobre suelo rural. Igualmente, quedarán prohibidos hospitales, colegios, residencias de mayores, grandes superficies comerciales y otros equipamientos considerados sensibles.

En los suelos ya urbanizados dentro de estas zonas sí será posible levantar nuevas viviendas, pero con importantes condicionantes: los usos residenciales tendrán que situarse al menos un metro por encima de la cota que alcanzaría el agua en la avenida del 0,2% y tampoco podrán contar con garajes subterráneos, sótanos o construcciones bajo rasante. Ambas exigencias podrían tener consecuencias que van más allá de la seguridad hidráulica.

La prohibición de aparcamientos bajo rasante puede entrar en conflicto con ordenanzas municipales que obligan a las promociones a disponer de un determinado número de plazas de garaje. La elevación de las viviendas, por su parte, puede afectar a las rasantes, alturas máximas, accesibilidad o número de plantas permitido por el planeamiento, reduciendo en algunos proyectos el aprovechamiento que realmente puede materializarse.

También se cuestiona el efecto sobre la regeneración urbana: aunque el proyecto no establece una prohibición general de rehabilitar inmuebles en zonas de flujo preferente, la imposibilidad de implantar nuevos usos residenciales puede bloquear, por ejemplo, determinadas conversiones de oficinas, establecimientos comerciales u otros edificios hacia vivienda. La prohibición de construir bajo rasante condicionará igualmente las sustituciones de edificios y nuevos proyectos en parcelas actualmente consolidadas.

Críticas de las promotoras y debate competencial

La medida ha encendido las alarmas entre las promotoras, especialmente en la zona de Levante, en la Comunidad Valenciana y Región de Murcia, que no cuestionan la necesidad de mejorar la seguridad frente a las inundaciones, pero consideran que el Gobierno está utilizando esa finalidad para introducir restricciones urbanísticas generales que exceden una mera regulación hidráulica. Fuentes consultadas relatan que el Ministerio ha convertido un mapa técnico en una norma urbanística, al hacer que la cartografía de inundabilidad determine en la práctica qué terrenos pueden desarrollarse y qué usos pueden albergar.

La crítica abre además un debate competencial: el Estado sustenta el decreto en sus competencias sobre aguas, medio ambiente, seguridad pública y registros, mientras que la ordenación territorial y urbanística corresponde fundamentalmente a las comunidades autónomas.

Otro de los puntos más delicados afecta directamente al planeamiento municipal. Los ayuntamientos tendrán cinco años desde la entrada en vigor del decreto para incorporar a sus instrumentos de ordenación los mapas oficiales de peligrosidad y riesgo de inundación y las correspondientes restricciones sobre los usos del suelo. Si transcurrido ese plazo no lo han hecho, el proyecto establece que las cuencas hidrográficas "informarán desfavorablemente cualquier acto de desarrollo del planeamiento".

Según las mismas fuentes, esta redacción corre el riesgo de trasladar al propietario de suelo las consecuencias de una eventual inactividad administrativa: una promoción podría encontrarse condicionada por el hecho de que el ayuntamiento no haya actualizado a tiempo su planeamiento.

Nuevas obligaciones en el Registro de la Propiedad

La reforma introduce igualmente nuevas obligaciones en el Registro de la Propiedad. Cuando se transmita una finca, su propietario tendrá que declarar en la escritura el tipo de suelo sobre el que se encuentra y si está afectado por una zona de flujo preferente o por otra zona inundable de acuerdo con el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables.

Esa circunstancia quedará reflejada mediante una nota marginal y, sin la declaración correspondiente, no podrá inscribirse la transmisión. La obligación se extenderá también a las declaraciones de obra nueva, las aportaciones de fincas y las parcelas resultantes de procesos de ejecución urbanística.

El proyecto de real decreto, actualmente en información pública, supone un cambio de calado en la relación entre seguridad hidráulica y urbanismo. La clave está en cómo se aplicará en un parque residencial que, según los datos del propio ministerio, ya cuenta con más de 3.600 hectáreas de uso residencial en zonas de máximo peligro. La tramitación abre ahora un periodo de alegaciones en el que promotoras, comunidades autónomas y ayuntamientos tratarán de modular el alcance de unas restricciones que afectan tanto al suelo vacante como a la ciudad consolidada.