Herencias sin aceptar y deudas comunitarias: cómo reclamar a una vecina que ocupa la vivienda de su madre fallecida

El caso: una deuda de más de 6.000 euros con la comunidad

Una comunidad de vecinos, representada por F.J. Callejón en la pregunta remitida al consultorio de vivienda de EL PAÍS en colaboración con Legálitas, acumula una deuda de más de 6.000 euros en cuotas comunitarias impagadas. Los propietarios de la vivienda fallecieron y la casa está ocupada por la hija y su familia. Estos no han adjudicado la herencia: ni la aceptaron ni la renunciaron.

La hija y dos hijos mayores de edad trabajan, mientras que el marido cobra una pensión no contributiva. La pregunta clave es a quién se puede reclamar la deuda y si existe alguna vía para anotar esa deuda en el registro de la propiedad. La respuesta de la abogada de Legálitas, María Lucila Rodríguez, publicada por El País el 22 de octubre de 2026, detalla el marco legal aplicable.

En qué consiste la herencia yacente y contra quién se reclama

María Lucila Rodríguez, abogada de Legálitas, explica que cuando los propietarios fallecen y los herederos no aceptan ni rechazan la herencia, los bienes pasan a formar parte de la denominada herencia yacente. Es decir, el patrimonio del fallecido que todavía no tiene un titular adjudicado.

En estos supuestos, la vía judicial para reclamar el impago de cuotas comunitarias debe dirigirse contra la herencia yacente y contra los herederos desconocidos o potenciales. No se puede demandar directamente a los familiares que ocupan la vivienda por el mero hecho de serlo: hay que acreditar la condición de heredero y su aceptación. Esta distinción es clave para las comunidades que intentan cobrar deudas tras el fallecimiento de un propietario, un escenario cada vez más frecuente dada la edad media del parque de viviendas en España.

El uso de la vivienda como indicio de aceptación tácita de la herencia

El punto más delicado del caso es si el hecho de que la hija y su familia vivan en la vivienda puede considerarse una aceptación tácita de la herencia. La abogada señala que el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales han establecido con carácter general que no se puede condenar al pago de cuotas comunitarias a un heredero si no se acredita que ha aceptado la herencia, bien de forma expresa o tácitamente.

No obstante, el uso y disfrute de los bienes de la herencia puede constituir un indicio de aceptación tácita, conforme al artículo 999 del Código Civil. De hecho, la Audiencia Provincial de Madrid ya ha considerado en alguna resolución que ocupar y disfrutar de la vivienda heredada puede interpretarse como un acto de aceptación tácita.

Ahora bien, este extremo debe ser declarado y valorado en el procedimiento judicial correspondiente, no cabe darlo por sentado. Si el juez considera que la hija aceptó la herencia, responderá de las deudas de la comunidad de forma solidaria con su propio patrimonio. Si no se considera aceptada, la deuda seguirá recayendo sobre la herencia yacente.

La anotación de la deuda en el registro: no es una vía sencilla

Sobre la posibilidad de anotar la deuda en la finca, la abogada advierte de que no es una cuestión sencilla. Para que el Registro de la Propiedad y el juzgado permitan una anotación preventiva de embargo sobre los bienes, es necesario acreditar el título sucesorio e identificar quiénes son los herederos concretos titulares de esos derechos.

Es decir, mientras la herencia esté yacente y no se haya determinado quiénes son los herederos, no se puede proceder a esa anotación. Por tanto, la vía sugerida es la reclamación judicial contra la herencia yacente y, en paralelo, acreditar el posible uso como aceptación tácita.

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