Los grandes caseros suben los alquileres casi el doble que los que tienen un solo piso, según Esade

Una brecha que crece con cada vivienda adicional

El análisis, que se centra exclusivamente en arrendadores particulares y excluye a las empresas, muestra una correlación clara entre el número de inmuebles en alquiler y la subida de precios aplicada entre 2019 y 2023. Los caseros con una sola vivienda han incrementado el alquiler un 7,2% acumulado en ese periodo, mientras que los que tienen dos pisos lo han hecho un 8,2%. La cifra sube al 9,8% para quienes poseen tres viviendas y al 9,5% para los que tienen cuatro.

El salto más pronunciado se produce a partir de las cinco viviendas. Ese grupo, el de los grandes arrendadores particulares, ha aplicado una subida acumulada del 13,5% en cinco años, casi seis puntos más que los monoarrendadores y cerca del doble de su incremento. La diferencia no es un fenómeno estático: la distancia entre unos y otros ha ido ampliándose año tras año desde 2020, cuando los multiarrendadores subieron un 2% más que los que tenían un solo piso. En 2021 la diferencia fue del 3%, en 2022 del 4% y en 2023 llegó al 7%.

La comparación entre pisos similares confirma la tendencia

Para asegurarse de que la diferencia de precios no se debe a que los grandes caseros poseen viviendas mejores o en zonas más caras, el estudio realiza una segunda comparación entre inmuebles equiparables en barrios similares, atendiendo a superficie y antigüedad. Aun así, los multiarrendadores siguen subiendo más los precios. En 2019, esa diferencia era del 1% y subió al 3% en 2021 y al 3,5% en 2023.

La brecha también crece con el número de viviendas en este análisis comparado. Los propietarios con dos casas subieron un 1,3% más que los monoarrendadores entre 2019 y 2023; los que tienen tres, un 2% más; los que tienen cuatro, un 3,4% más; y los que poseen cinco o más, un 4,5% más. El estudio descarta, no obstante, que estos grandes caseros suban los precios para presionar al alza en zonas determinadas. De hecho, los multipropietarios que concentran sus viviendas en una misma sección censal suben los precios un 3,8% menos que los monoarrendadores, justo en dirección contraria a la tendencia general.

Renovaciones más duras y tres hipótesis para explicarlo

Las subidas anuales del alquiler están limitadas por el índice inflacionario que fija el Ministerio, pero los precios pueden subirse libremente al acabar el contrato, salvo en las comunidades con precios topados. Por eso, las subidas más acentuadas se concentran en las renovaciones y las nuevas firmas. En las renovaciones, un casero con una sola vivienda sube de media un 3,8%, mientras que uno con varias lo hace un 5,2%, es decir, un 1,4% más. Entre los que tienen cinco o más pisos, la subida en renovaciones es un 2,8% superior a la de los monoarrendadores.

El centro de estudios universitario apunta tres explicaciones, compatibles entre sí. La primera es que los arrendadores con más viviendas conocen mejor el mercado y suben antes los precios cuando este se encarece. La segunda, que quien tiene una sola vivienda prefiere un inquilino estable aunque cobre algo menos, mientras que quien tiene varias depende menos de cada contrato y prioriza el precio. La tercera hipótesis es que los multiarrendadores compran pisos como inversión y eligen los más rentables, mientras que el monoarrendador suele alquilar una herencia o su antigua vivienda.

El informe concluye que el 17% de las subidas, es decir, 17 de cada 100 euros que sube un alquiler, tiene que ver con la condición de multitenedor del arrendador. Para EsadeEcpol, los incentivos fiscales a la no subida de alquileres, como el aprobado por el Gobierno en el nuevo decreto de vivienda, pueden ser una medida eficaz para limitar estas subidas y reducir la brecha con los grandes caseros. El centro desconfía, en cambio, de las prórrogas obligatorias y advierte de que una libre subida de precios mientras dure el contrato haría las subidas menos predecibles para los inquilinos.