HIP, el mayor dueño de hoteles en primera línea del sur de Europa, prepara su salto a bolsa con una valoración de hasta 6.500 millones

De Sabadell a Blackstone: el origen de la mayor plataforma hotelera del sur de Europa

La historia de HIP arranca en 2015, en el seno de Banco Sabadell, como respuesta a un problema heredado de la crisis financiera. El banco, tras hacerse con la extinta Caja de Ahorros del Mediterráneo, se encontró con una relevante exposición a créditos ligados al turismo. En lugar de liquidar esa deuda, apostó por quedarse con los mejores activos, invertir en ellos y capturar su recuperación de valor.

La plataforma fue fundada bajo el paraguas de Sabadell por tres socios españoles, entre ellos Alejandro Hernández-Puértolas. En sus dos primeros años, HIP adquirió 17 hoteles y levantó un equipo de unas 40 personas. La tesis era contracorriente: mientras el gran capital inmobiliario prefería el hotel urbano, HIP se centró en el resort vacacional, un negocio más estacional y fragmentado entre cadenas y familias.

La fórmula consistía en identificar hoteles envejecidos pero bien situados, acometer una reforma profunda, elevar su categoría y volver a ponerlos en el mercado con un operador diferente. Entre 2017 y 2025, la compañía destinó más de 800 millones de euros a transformar su cartera, y reabrió alrededor de 40 hoteles tras grandes reformas.

En 2017, Sabadell abrió un proceso dual para decidir el futuro de HIP: salir a bolsa o cerrar una venta privada. Finalmente, en pleno referéndum de independencia en Cataluña, el banco canceló la salida al parqué y vendió la hotelera a Blackstone por 630,7 millones de euros. Un año después, el fondo estadounidense lanzó una OPA de 1.800 millones sobre Hispania, una socimi con 45 hoteles, lo que supuso el verdadero salto de escala.

61 hoteles, 20.000 habitaciones y un 78% frente al mar

Tras la compra de Hispania, HIP inició su expansión internacional: desembarcó en Grecia en 2019, en Portugal en 2020 y en Italia en 2021. En esta fase, la hotelera amplió su portfolio con activos estrella en costa y se desprendió de los inmuebles no estratégicos. En 2023, Blackstone dio entrada en el capital a GIC, que pagó alrededor de 1.400 millones de euros por el 35% de los títulos.

Hoy, HIP cuenta con 61 hoteles y unas 20.000 habitaciones en España, Grecia, Portugal e Italia. El 78% de las habitaciones está frente al mar y cerca del 95% son de cuatro o cinco estrellas. La compañía opera como inmobiliaria y gestora de activos: compra los inmuebles, decide su posicionamiento y encarga la operación a grupos como Marriott, Hyatt, Hilton, Meliá, Barceló o Lopesan, principalmente mediante contratos de management, en los que el gestor cobra en función del beneficio generado pero todo el negocio es de la propia empresa.

El viento de cola que sostiene la apuesta de Blackstone y GIC está en la demanda. Aproximadamente uno de cada cuatro viajeros vacacionales del mundo elige el sur de Europa. Los cuatro países en los que opera HIP acogieron conjuntamente el 14% de los visitantes internacionales que pernoctaron en 2025, y las llegadas a sus mercados han crecido desde 2015 a una tasa anual media del 3,5%, frente al 2,5% de Europa y el 2,4% mundial.

Una oferta limitada: solo 500 grandes hoteles frente al mar y el relevo generacional como catalizador

La singularidad del negocio de HIP está en que mientras la demanda crece, la oferta tiene muchas más dificultades para hacerlo. El mercado de grandes hoteles en primera línea de playa está extraordinariamente atomizado. Los cálculos internos de la empresa identifican alrededor de 500 establecimientos de más de 200 habitaciones frente al mar en los principales destinos vacacionales maduros del sur de Europa. "Hace veinte años había 500 y dentro de veinte años habrá 500", explican fuentes próximas a la compañía, en referencia a las dificultades urbanísticas, medioambientales y físicas para desarrollar nuevos grandes complejos.

Buena parte de estos complejos continúa en manos de familias. No existen grandes bolsas de activos que permitan a un fondo desembarcar con miles de millones y levantar rápidamente otra HIP. Las operaciones se hacen normalmente hotel a hotel o en pequeños paquetes, en negociaciones que pueden prolongarse dos o tres años. La sucesión familiar es, de hecho, uno de los principales catalizadores de venta: HIP estima que más de la mitad de las familias propietarias que tiene identificadas afronta algún problema de relevo generacional. Son establecimientos levantados hace décadas que necesitan inversiones de 15, 20 o 25 millones de euros para modernizarse, pero cuyos hijos o nietos no siempre quieren seguir en el negocio.

La operación de salida a bolsa está liderada por Morgan Stanley, Citigroup y Goldman Sachs como coordinadores globales, con BNP Paribas, Banco Santander, Bank of America, Crédit Agricole y Société Générale como colocadores. La compañía no pretende disparar el ritmo de compras: excluyendo Hispania, ha incorporado históricamente alrededor de tres hoteles al año, y la intención es mantener ese crecimiento selectivo. Entre las amenazas, la elevada dependencia de los grandes mercados emisores del norte de Europa, especialmente Reino Unido, Alemania y los países escandinavos: una recesión o un shock económico en estos países tendría impacto directo en ocupaciones y tarifas.