La Comunidad frena en la práctica las recalificaciones de Telefónica mientras impulsa las de Real Madrid y Atlético

Una llave urbanística en manos de Sol

El Ayuntamiento de Madrid puede impulsar los expedientes, aprobarlos inicialmente y defenderlos políticamente, pero las grandes alteraciones del Plan General de Ordenación Urbana necesitan además la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid. La ley del suelo regional atribuye al Gobierno autonómico esa potestad, de modo que Cibeles abre el camino pero el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso conserva la última puerta.

Esa puerta, según las fuentes consultadas, no se abre igual para todos. La valoración de los suelos y edificios afectados depende menos de los ladrillos actuales que de lo que el planeamiento permita hacer con ellos en el futuro. De ahí que el visto bueno autonómico se haya convertido en el auténtico cuello de botella de las operaciones más ambiciosas.

La diferencia de trato se observa en los tres grandes casos sobre la mesa: la Ciudad del Deporte del Atlético junto al estadio Metropolitano, el Madrid Innovation District del Real Madrid en Valdebebas y el cambio de uso del edificio histórico de Telefónica en la Gran Vía, al que se suma el frente abierto por el cuartel general de Las Tablas.

Telefónica: un cambio de uso bloqueado y un precio que se ajusta

Telefónica colgó hace meses el cartel de venta de su antigua sede en el número 28 de la Gran Vía. El comprador previsiblemente será el magnate murciano Tomás Olivo, una de las mayores fortunas de España, en una operación que inicialmente rondaba los 200 millones de euros. La cifra queda lejos de las primeras expectativas de la teleco, que llegó a tantear valoraciones más próximas a los 300 millones.

El motivo no está solo en el mercado. Telefónica quería dejar encaminada la reconversión del inmueble en hotel de lujo o un uso similar, pero el edificio está protegido y cualquier transformación de calado obligaría a encajar el nuevo uso en el planeamiento vigente o a promover una modificación del Plan General. Ahí es donde la Comunidad tiene la última palabra, y las fuentes conocedoras de la operación aseguran que ese camino se percibe hoy como especialmente estrecho.

No solo por la protección patrimonial y las restricciones urbanísticas, sino también por las guerras políticas que, según las mismas fuentes, se libran en el Ibex-35. El presidente de Telefónica, Marc Murtra, es muy próximo al PSC, lo que le permitió llegar a la presidencia de Indra y, tras la destitución de José María Álvarez-Pallete, dar el salto a la teleco. En el entorno regional interpretan que la nueva Telefónica está alineada con el Ejecutivo de Pedro Sánchez, tanto por la entrada del Estado en el capital como por los nombramientos realizados. Entre ellos destaca el de Javier de Paz, director adjunto de Murtra, amigo íntimo del expresidente José Luis Rodríguez Zapatero y responsable de los asuntos inmobiliarios de la compañía.

Ante la previsión de encontrarse con un muro administrativo, la compañía ha tenido que ajustar sus pretensiones de precio. Por el camino, varios interesados se cayeron de la operación ante la incertidumbre urbanística, entre ellos Generali o Terralpa Investments. Solo Olivo, un patrimonio paciente y acostumbrado a negociar a largo plazo con las administraciones, parece dispuesto a asumir el reto, aunque ha recortado con fuerza la cuantía que está dispuesto a pagar. El empresario murciano, dueño de General de Galerías Comerciales, ya demostró en 2020 que no tiene prisa: compró entonces dos grandes suelos en Valdebebas para construir el mayor centro comercial de Madrid y, seis años después, no se ha puesto un solo ladrillo, aunque ya ha logrado el primer visto bueno del Ayuntamiento de José Luis Martínez-Almeida.

Las Tablas: la venta del megacomplejo, parada

El edificio de Gran Vía no es el único frente urbanístico de Telefónica. La compañía lleva meses trabajando en la venta de su cuartel general de Las Tablas, un complejo de unos 370.000 metros cuadrados al norte de la capital. Con los años, algunos edificios se han ido vaciando y han quedado sin uso, lo que llevó a la empresa a replantearse qué hacer con ellos.

La operación podría haber alcanzado los 1.000 millones de euros, pero ahora estaría parada, según las mismas fuentes. La ubicación del megacomplejo, con una estación de metro en las inmediaciones, invita a explorar una reconversión parcial o total hacia usos residenciales. En la zona apenas queda suelo disponible para construir vivienda y los precios del entorno superan de media los 5.000 euros por metro cuadrado, lo que hace el atractivo evidente sobre el papel.

Urbanísticamente, sin embargo, la operación necesita una vez más que el Ayuntamiento o la Comunidad autoricen el cambio. Y el PP no quiere hacer concesiones, según las fuentes. Más allá del interés político, la compañía tiene un incentivo adicional para no desprenderse de todo el complejo: si quiere maximizar el valor traspasándolo con uso de oficinas, mejor hacerlo con todo el espacio ocupado. Por eso ha empezado a ofertar algunos espacios vacantes en alquiler dentro de su cuartel general.

Real Madrid y Atlético: la vía parece despejada

El contraste con las otras dos grandes operaciones en marcha es evidente. El entorno de Díaz Ayuso se ha mostrado mucho más proclive a apoyar los proyectos vinculados al Atlético y al Real Madrid. El más inminente es el de los terrenos que rodean el estadio Metropolitano, una concesión administrativa que el club recibió durante 75 años a cambio de invertir en la conexión del complejo con varias autovías y en el desarrollo de varias dotaciones municipales.

El proyecto, clave en la estrategia de Apollo tras su entrada en el Atlético, contempla un club de pádel, una piscina de surf, hoteles, espacios comerciales y hasta un palacio de conciertos. Aspira a movilizar más de 800 millones de euros. El Atlético avanzó mediante un plan especial, pero a finales del año pasado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid tumbó parte de ese trámite y obligó al club a rehacer el camino, probablemente a través de una modificación puntual del PGOU, una vía más garantista. En ese procedimiento serán preceptivos varios informes de consejerías de la Comunidad, aunque en el sector no se espera una oposición de fondo del Ejecutivo regional. De hecho, uno de los motivos que argumenta el tribunal para cuestionar el planeamiento es que debería haberse realizado una evaluación ambiental estratégica, un procedimiento que depende directamente de la Administración autonómica.

El tercer caso es el Madrid Innovation District, una especie de Silicon Valley que el Real Madrid quiere promover sobre los suelos anexos a su ciudad deportiva en Valdebebas, donde Florentino Pérez planea desplegar 2.000 millones de euros. A su presentación acudieron la presidenta Díaz Ayuso y el alcalde Martínez-Almeida, síntoma de la buena sintonía del club blanco con ambas administraciones. La operación requiere una recalificación, en este caso de dotacional deportivo a terciario, un uso que permite oficinas, hoteles, residencias de estudiantes o apartamentos en alquiler. El Ayuntamiento ya ha movido ficha y anunció hace unas semanas la aprobación inicial de la modificación del Plan General. El reloj ha echado a andar para Florentino Pérez, como hace unos años lo hizo para Enrique Cerezo en el Metropolitano. Para Murtra y Telefónica, el panorama es bien distinto: la llave de Sol, que se abre con facilidad para los proyectos de los grandes clubes, permanece cerrada para los planes de la teleco.