Los propietarios que no quieran renovar en 2028 se topan con dos prórrogas legales distintas según su municipio

Una consulta de un propietario en A Coruña y la respuesta de un abogado

El problema lo planteó un lector en el consultorio de vivienda de El País, en colaboración con Legálitas. Su contrato se firmó en septiembre de 2023 en la provincia de A Coruña y ya ha comunicado por WhatsApp a su inquilina que no piensa renovar cuando el contrato expire en 2028. La pregunta es si le afecta el real decreto recientemente aprobado.

El abogado de Legálitas Dario Costas respondió que el primer paso es saber si la vivienda está o no en una zona tensionada. En A Coruña hay dos municipios con esa declaración vigente, cada uno con su propio calendario: el Ayuntamiento de A Coruña, declarado en julio de 2025 y con vigencia hasta el 30 de julio de 2028, y el de Santiago de Compostela, declarado en julio de 2026 y vigente hasta el 30 de julio de 2029. En el plazo que separa la consulta de la finalización del contrato, esas fechas son la diferencia entre una prórroga posible y otra que ya no podrá solicitarse.

Si el piso está en Santiago de Compostela, la inquilina puede alargar el contrato un máximo de tres años

En Santiago de Compostela, la declaración de zona tensionada sigue en vigor cuando el contrato llegue a 2028. Eso activa la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 de la LAU, que permite a la inquilina prorrogar el contrato por períodos anuales hasta un máximo de tres años. Es decir, el propietario podría no recuperar su vivienda hasta 2031 como muy pronto.

Esa prórroga solo puede evitarse si el arrendador necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado. El abogado señala que esa es la única vía para esquivar la protección en zona tensionada.

En cambio, si la vivienda está en el Ayuntamiento de A Coruña, el escenario es distinto. La zona tensionada expira el 30 de julio de 2028, antes de que termine el contrato, así que la inquilina no podrá acogerse a la prórroga de la LAU. En ese caso se aplica el mismo régimen que si el piso no estuviera en zona tensionada, siempre que la declaración no se renueve antes o durante ese periodo.

Fuera de zona tensionada, el RDL 29/2026 permite una prórroga de dos años si la inquilina está al corriente de pago

La necesidad alegada debe ser real y efectiva, y la vivienda tendrá que ocuparse en el plazo máximo de tres meses desde su recuperación. Si el arrendador no cumple, la inquilina podrá reclamarle una indemnización.

Lo que el propietario debe saber antes de dar por cerrado el contrato

El caso concreto de la consulta muestra una diferencia práctica relevante para cualquier arrendador: la fecha de finalización del contrato no es una fecha fija de salida. Entre la LAU y el RDL 29/2026, el inquilino tiene dos vías de protección que se activan según la ubicación del piso y la vigencia de la declaración de zona tensionada.

En Santiago de Compostela, la prórroga máxima es de tres años; en A Coruña capital, al expirar la declaración antes de 2028, se aplica la prórroga de dos años del RDL. Si la vivienda no está en ninguna zona tensionada, la prórroga es de dos años con el mismo requisito de estar al corriente de pago.

El abogado recuerda que la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio es la herramienta que permite al arrendador evitar ambas prórrogas, pero siempre que sea real y se comunique con la antelación exigida. Quien no quiera renovar debería tener claro esos plazos, porque la única forma de recuperar el piso es cumplir los requisitos legales y poder acreditarlos.