Once autonomías blindan ya la VPO pública para impedir que acabe en el mercado libre

Un mapa que se ha formado en pocos años

Las comunidades que ya cuentan con alguna modalidad que impide liberalizar viviendas de promoción pública, de titularidad administrativa o construidas sobre determinados suelos públicos son Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha, Catalunya, Comunidad Valenciana, Galicia, Murcia, Navarra y País Vasco. De ellas, buena parte han endurecido su regulación recientemente: Baleares en 2018, Catalunya en 2019, Navarra en 2022, Canarias en 2024, Galicia en 2025 y Andalucía este mismo año, con la entrada en vigor en enero de su nueva ley de vivienda.

La idea que comparten todas las reformas es evitar que la inversión pública genere viviendas asequibles que, transcurridos diez, quince o treinta años, puedan perder sus limitaciones de precio y pasen a venderse en el mercado libre. El resultado es que, en la práctica, dos de cada tres autonomías ya han dado el paso, aunque con fórmulas y alcances muy distintos.

Blindaje total solo en tres comunidades

Que una comunidad impida liberalizar su parque público no significa que todas sus VPO sean permanentes. De hecho, el blindaje general de toda la nueva vivienda protegida solo está claramente implantado en País Vasco, Baleares y Navarra. La legislación vasca mantiene permanentemente la calificación protegida con independencia de la tipología de la vivienda o de quién la haya promovido; Baleares aplica desde 2018 la protección permanente a las nuevas calificaciones, tanto públicas como privadas, y Navarra fijó en 2022 una duración indefinida y eliminó la posibilidad de descalificación anticipada para las viviendas acogidas al nuevo régimen.

En el resto, la protección perpetua se concentra en las viviendas más estrechamente vinculadas a las administraciones. Murcia establece que las viviendas calificadas conforme a su ley de vivienda de 2015 mantendrán permanentemente su naturaleza de VPO pública o social. Castilla-La Mancha hace lo propio con sus viviendas de promoción pública. En la Comunidad Valenciana, las viviendas de promoción pública desarrolladas directamente por las administraciones territoriales o por su sector público instrumental mantienen la protección sin límite temporal, mientras que las promociones privadas continúan sometidas a periodos de caducidad, con un máximo de 30 años fijado por una reforma de 2026 para las antiguas VPO de promoción privada.

Fórmulas ligadas al suelo y a la financiación

Canarias decidió en 2024 que las nuevas viviendas protegidas de promoción pública no pudieran perder esa condición, y Galicia dio un paso similar con efectos desde 2025, blindando la promoción pública, las viviendas construidas sobre determinados suelos desarrollados por promotores públicos y las impulsadas por sociedades autonómicas. Andalucía se ha sumado en enero de 2026 con una fórmula más limitada: la protección permanente exige que la vivienda haya sido promovida por la Administración, que haya contado con financiación o ayudas públicas y que se destine a integrarse en el parque público residencial.

Catalunya y Asturias completan el grupo con modelos vinculados al origen y al destino del suelo. En Catalunya, la protección se mantiene mientras el terreno continúe reservado urbanísticamente para vivienda protegida, el inmueble forme parte de un patrimonio público de suelo y vivienda o así lo establezca un programa público. En Asturias, la regla general sigue siendo de 30 años, pero las viviendas protegidas procedentes de patrimonios públicos de suelo mantienen la calificación hasta la declaración de ruina del inmueble, lo que equivale en la práctica a toda su vida útil.

Madrid, al borde del giro; la tendencia, aún con excepciones

La Comunidad de Madrid todavía no ha culminado jurídicamente el viraje: ha elaborado un nuevo reglamento que contempla una protección indefinida para las viviendas protegidas promovidas o pertenecientes a la Administración regional, pero el documento continúa siendo un proyecto. Por el momento sigue en vigor un plazo de protección de 15 años. Si el reglamento entra en vigor con su redacción actual, Madrid elevará a doce el número de autonomías con alguna modalidad de VPO pública permanente.

La tendencia no es, sin embargo, completamente uniforme. Extremadura ha fijado recientemente en 20 años la protección ordinaria, Murcia ha creado una nueva categoría de vivienda asequible protegida durante diez años y la Comunidad Valenciana ha vuelto a establecer plazos temporales para parte de la promoción privada. Así pues, las comunidades están blindando principalmente las viviendas de titularidad pública, las promociones financiadas por las administraciones y las construidas sobre suelo público, no necesariamente todo el mercado de VPO.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por el Gobierno en abril, refuerza esta dirección. Varias de sus principales líneas para incrementar la oferta exigen que las viviendas financiadas tengan un régimen de protección permanente acordado por la comunidad autónoma y reflejado en el Registro de la Propiedad. La condición alcanza, entre otras, a las promociones directas sobre suelo público, las desarrolladas mediante colaboración público-privada y las viviendas protegidas promovidas sobre suelo privado. El plan prevé movilizar 7.000 millones de euros para financiar el conjunto de sus programas.