La prórroga extraordinaria de dos años en alquileres no es automática: debe solicitarla el inquilino antes del vencimiento

Requisitos para solicitar la prórroga de dos años

La abogada Susana Ledo, en el consultorio de vivienda de EL PAÍS en colaboración con Legálitas, ha respondido a la duda de un lector cuyo contrato vence en octubre. La respuesta es determinante: la prórroga extraordinaria no opera de oficio, sino que debe ser solicitada por el inquilino antes del vencimiento del contrato.

Para tener derecho a ella se exigen tres condiciones: que el contrato esté vigente a 8 de octubre de 2026, que el inquilino esté al corriente de pago y haya estado durante los ocho meses anteriores, y que solicite la prórroga antes de la fecha de vencimiento.

Además, la prórroga solo es posible si finaliza alguno de estos periodos: la prórroga obligatoria de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa) siempre que el vencimiento ocurra antes del 31 de diciembre de 2028; la prórroga tácita de hasta tres años; o una situación de tácita reconducción, es decir, que el contrato continúe mes a mes o año a año sin haberse renovado por escrito. La abogada insiste en que antes de solicitar esta prórroga conviene comprobar si el contrato ya tiene derecho a una prórroga ordinaria, ya que podría no ser necesario recurrir a la extraordinaria.

El arrendador puede rechazarla por necesidad de vivienda

Si se cumplen todos los requisitos, el arrendador estará obligado a aceptar la prórroga, salvo que necesite la vivienda para sí o para su familia y lo haya comunicado con, al menos, dos meses de antelación. La respuesta de Ledo detalla además los supuestos de prórroga ordinaria que pueden evitar llegar a la extraordinaria.

Si el contrato aún no ha cumplido cinco años, se prorrogará automáticamente por anualidades hasta alcanzar ese plazo, salvo que el inquilino comunique su voluntad de no continuar. Si alcanza ahora los cinco años y el arrendador no comunicó con al menos cuatro meses de antelación su intención de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales.

La renta se mantiene y el IPC ya no se aplica durante la prórroga

Durante la prórroga extraordinaria se mantendrán los mismos términos y condiciones del contrato vigente. La renta seguirá siendo la misma y solo podrá actualizarse si el contrato incluye una cláusula de actualización. Además, ya no se aplicará el IPC, sino el IRAV como índice de referencia.

Hasta el 31 de diciembre de 2027 existe un límite extraordinario: si la renta supera el índice de referencia de precios, no podrá incrementarse. En el resto de los casos, la subida será la que acuerden las partes y, en ausencia de acuerdo, no podrá superar el 2%.

La respuesta de Ledo se enmarca en la duda de un lector de Sevilla cuyo contrato vence en octubre. Los datos reflejan la situación de los inquilinos en un momento en que el mercado del alquiler en España sigue tensionado por los precios, pero la clave para los afectados es conocer que la protección existe si se cumplen los requisitos y se actúa con antelación.