La venta de una vivienda alquilada no permite al propietario negar la prórroga: qué dice el nuevo decreto

La venta no es causa para negar la prórroga del contrato

Con la aprobación del reciente Real Decreto-ley 29/2026, el propietario de una vivienda alquilada no puede oponerse a la renovación del contrato alegando únicamente su intención de venderla. Así lo explica Juan Barreiro, abogado de Legálitas, en el consultorio de vivienda de EL PAÍS.

La normativa vigente establece que la venta no extingue el contrato de alquiler. La única excepción por necesidad propia se produce cuando el propietario, su cónyuge en caso de separación o divorcio, o sus familiares de primer grado necesitan ocupar la vivienda como residencia habitual y permanente. Esta excepción no es aplicable cuando la finalidad es comercializar el inmueble.

El caso planteado por un lector de Zaragoza es ilustrativo: su contrato, firmado por cinco años, vence el 1 de febrero de 2027, y su intención es no renovarlo para poner el piso en venta. La respuesta del experto es clara: la venta no está contemplada como causa legal para impedir las prórrogas a las que tiene derecho el inquilino.

Prórroga automática y condiciones para el inquilino

El inquilino que tenga un contrato en vigor que finalice antes del 31 de diciembre de 2028 puede solicitar una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de dos años adicionales, manteniendo las mismas condiciones contractuales y la misma renta.

En el caso concreto, el contrato alcanzará los cinco años de duración obligatoria previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el 1 de febrero de 2027. Si el inquilino solicita la prórroga extraordinaria antes de esa fecha, podrá continuar en la vivienda hasta el 31 de enero de 2029, en las mismas condiciones económicas.

Esta prórroga es automática y no depende de la voluntad del propietario, que solo puede negarla si concurre alguna excepción legal tasada, como la necesidad de ocupación por el propio arrendador o sus familiares de primer grado.

Opciones del propietario que quiere vender: vender con inquilino o pactar la salida

Si el propietario quiere transmitir el inmueble, la normativa ofrece dos vías. La primera es vender la propiedad en cualquier momento, pero el comprador quedará subrogado en la posición de arrendador y deberá respetar el contrato y las prórrogas vigentes. Esto suele reducir el número de compradores interesados, ya que resulta más atractiva para inversores, y puede afectar al precio final de venta.

La segunda opción es negociar una salida pactada con el inquilino. El propietario puede ofrecerle un acuerdo económico, meses de carencia o apoyo para el traslado, con el fin de extinguir el contrato de mutuo acuerdo. Según el abogado consultado, es la vía más efectiva si se necesita comercializar el piso completamente vacío.

El derecho de tanteo y retracto: un freno a las ventas a terceros

Si finalmente el propietario decide poner la vivienda a la venta, el inquilino goza de un derecho de adquisición preferente. El arrendador está obligado a notificarle formalmente, por burofax, su intención de vender, indicando el precio y las condiciones exactas de la oferta. El inquilino dispone de 30 días naturales para comprar la vivienda de forma preferente por ese mismo precio.

El nuevo decreto establece además la prohibición de renunciar a este derecho en los nuevos contratos. Si el propietario no realiza esta notificación antes de firmar con un comprador, el inquilino podría anular la venta a terceros mediante el retracto y quedarse él con la vivienda en esas mismas condiciones.

Esta disposición refuerza la protección del inquilino frente a operaciones que busquen eludir sus derechos, y obliga a los propietarios a ser transparentes en sus intenciones de venta.