Si su contrato se firmó en 2021, el silencio del casero le asegura tres años de prórroga con el IPC, no dos con el 2%
Un contrato de alquiler cumple cinco años y el casero no ha comunicado nada: ni que quiere recuperar la vivienda ni que va a subir la renta. ¿Se prorroga tres años más con actualización por IPC o dos con el tope del 2% que fija el nuevo decreto de vivienda? La respuesta de la abogada Susana Ledo, publicada por EL PAÍS en colaboración con Legálitas, distingue dos regímenes que conviven y que pueden confundir al inquilino.
La prórroga de tres años se impone si no ha habido preaviso
El contrato se firmó en noviembre de 2021. Por tanto, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la redacción vigente en ese momento. El artículo 10 establece que, una vez transcurridos los cinco primeros años (o siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con el preaviso legal, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales.
En este caso, el casero no ha comunicado su deseo de no renovar, por lo que la prórroga se activa de forma automática a voluntad del inquilino. El contrato podría alcanzar así una duración total de ocho años. La abogada Susana Ledo, de Legálitas, subraya que esa prórroga se aplica “siempre que no exista preaviso”, tal y como recoge el consultorio de vivienda de EL PAÍS.
La prórroga extraordinaria de dos años del RDL solo aplica si hay preaviso
La prórroga de dos años que contempla el Real Decreto-ley no se aplica en este supuesto. Esa vía extraordinaria solo puede solicitarla el arrendatario cuando no tenga derecho a la prórroga de tres años, es decir, cuando el casero haya comunicado correctamente su voluntad de no renovar con la antelación mínima de cuatro meses.
Si no ha existido ese preaviso, la prórroga aplicable es la de tres años de la LAU, y durante ese periodo sigue rigiendo el mismo régimen legal y contractual que estaba en vigor hasta entonces. Esto significa que la actualización de la renta no se somete al tope del 2%, sino a las condiciones pactadas en el contrato, que en este caso se actualizan conforme al IPC.
La subida de la renta: tope del 2% solo para contratos que se actualicen dentro de la vigencia del RDL
El Real Decreto-ley establece una limitación extraordinaria para la actualización anual de los contratos de vivienda sujetos a la LAU. Cuando la actualización deba realizarse entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027, se aplican dos reglas: si la renta supera el límite máximo que resulte del sistema de índices de referencia, no procede incremento alguno; en el resto de casos, la actualización será la que acuerden las partes y, a falta de acuerdo, no podrá superar el 2%.
Pero esta limitación no altera la prórroga de tres años que corresponde al contrato firmado en 2021. La prórroga de tres años se mantiene con la misma renta actualizable por IPC, mientras que la de dos años, sujeta al 2%, queda reservada a los inquilinos que, habiendo recibido el preaviso, no tienen acceso a la prórroga larga. La distinción es clave para miles de arrendamientos que alcanzan ahora su quinto año de vigencia.
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